表面利回りと実質利回り
カテゴリ： 不動産投資
不動産投資において物件の購入は一番大事なポイントです。どんな不動産を買えばいいのか、と疑問に思う人はたくさんいるのではないでしょうか。
物件を選ぶときに収益物件の広告などを見ていると必ず「利回り」ということばが記載されています。
不動産投資における利回りとは、投資した金額に対してえら得る利率のことなのですが、
この利回りは「表面利回り」と「実質利回り」の２種類があります。
表面利回りとは、１年間の想定家賃収入を投資金額（物件の購入価格）で割った金額です。
つまり、家賃が月５万円、物件価格が１，０００の物件の場合、以下のようになります。
６０万（５万×１２ヶ月）÷１，０００万円＝６％
この場合、表面利回り６％の物件となるわけです。
不動産広告に記載されている利回りは通常、この表面利回りです。
ただし、表面利回りが高いからといって鵜呑みにしてはいけません。
不動産投資には不動産を管理・運営するための費用が必ずかかるのです。
この必要経費は賃貸管理費、建物管理費、修繕費、火災保険料、税金、
減価償却費などがありますが、１年間の想定家賃収入からこれらの必要経費を
差し引いた額を投資金額（物件の購入価格）で割った金額が実質利回りとなります。
不動産投資において実際の利益となるのはこの実質利回りです。
不動産の購入時に、正確な実質利回りを求めるのは大変困難ですが、
ある程度必要経費を計算することはできるので、
表面利回りだけを考えずに物件選びをしなくてはなりません。